El boletín mensual de Mi Mejor Tasa para el mes de noviembre 2021, informa que el panorama del mercado del crédito hipotecario de cara a la segunda vuelta de las elecciones presidenciales sigue siendo de incertidumbre al alza, aunque en noviembre (después de las elecciones presidenciales) se observó un “pequeño respiro”, luego de un octubre negro.

Recordemos que este año el aumento de las tasas que se venía dando desde ya varios meses, y en octubre se sumó la reducción en los plazos máximos que los bancos están dispuestos a prestar. Es por ello que desde octubre no se realizan los ejercicios a 25 años, ya que en parte importante de la banca este plazo ya no está disponible a tasas fijas.

Solo estos dos efectos -aumento de tasa y reducción del plazo- provocan que la compra de una vivienda vía crédito hipotecario sea inalcanzable para un grupo importante de la población, debido a que el mayor dividendo resultante (ambos efectos re refuerzan) tiene asociado un nivel de carga financiera que excede los límites aceptables de riesgo.

Si a lo anterior se agrega el precio al alza que ha tenido la vivienda desde ya hace un buen tiempo, una situación económica y política inestable que incide en la inversión, el crecimiento y el empleo, y una pandemia que aún no está controlada, tenemos como resultado que el producto “crédito hipotecario” tendrá cada vez más características del tipo “bien superior”.

Mi Mejor Tasa destaca que en los ejercicios a 20 años que hace seguimiento, en el mes de noviembre 2021 el promedio de costo final para el cliente está por debajo de UF+6% anual (límite que sobrepasó en octubre).

Así, para el ejercicio 3.000 UF, 20% de pie, a 20 años, el costo final del crédito alcanzó un promedio de UF+5,89% anual en noviembre, mostrando una caída de 21 puntos base en relación al mes anterior (UF+6,10% anual en octubre, cuando ocurrió la séptima alza consecutiva del año).

En lo que va del año, el costo final ha aumentado 197 puntos base (en diciembre 2020 fue UF+3,92% anual). En lo práctico, esto significa que el dividendo (seguros incluidos) ha aumentado en 2,43 UF (un 17%) en lo que va del año.

Para el caso de 6.000 UF, 20% de pie, a 20 años, el costo final del crédito alcanzó un promedio de UF+5,83% anual en noviembre, registrando una caída de 21 puntos base respecto del mes anterior (en octubre hubo un alza por séptimo mes consecutivo y el costo para el cliente alcanzó UF+6,04% anual).

En lo que va del año, el costo final ha aumentado 204 puntos base (el costo final en diciembre 2020 fue UF+3,79% anual). En lo práctico, esto significa que el dividendo (seguros incluidos) ha aumentado en 5,03UF (un 18%) en lo que va del año.

Por otra parte, en el ranking de cada ejercicio de créditos a los cuales Mi Mejor Tasa hace seguimiento, el informe muestra que los bancos Estado y Consorcio ocupan los primeros lugares.

Además, Mi Mejor Tasa indica que, si se incluyen todos los costos y gastos asociados y se
calcula la tasa anual correcta (compuesta mensual), el costo final para el cliente excede la Tasa
Máxima Convencional de UF+ 5,57% anual en casi todos los casos.

El caso grave detectado en el presente mes fue que el simulador web de banco Estado nuevamente presentó un error en el valor de la UF utilizada para hacer la conversión del dividendo a pesos. Como resulta obvio, esta “negligencia” subvalúa el monto del dividendo en pesos e induce a error al consumidor. Esta situación será denunciada a la CMF.

Lea el informe completo en este link.

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